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よくあるご質問
 | 不動産投資とは？ |
 | 一般的には、賃料収入を目当てに不動産を購入することを言います。 ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。 住居系の賃料マーケットは下方硬直性があり、景気にそれほど左右されず比較的安定しているため、 投資商品の中ではミドルリスク・ミドルリターンの部類に属します。 オフィス系は、住居系と比較すると景気に左右されやすい分、ハイリスク・ハイリターンとなります。 家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。 |
| 家賃収入以外のメリットは？ |
| 家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。 かつては、賃貸事業の赤字をその他の所得と合算して、所得税の節税を目的とする不動産投資がありましたが、あまり健全な運営状態と言えず、あくまでも右肩上がりの不動産マーケットを前提とした昔の話です。 |
| 不動産投資の特徴・メリット |
| 金融機関からお金を借りて不動産を取得することができますので、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。大きな投資となれば、リターンも大きくなり、そこから借入金の返済を差し引いても相当なリターンが見込めるケースがあります。小さな力であってもテコを利用して大きな力を得られることに例えて、"レバレッジ（テコ）効果"と呼ばれています。 また、不動産投資は、不動産の現物そのものを所有するというオーナーとしての優越感が持てます。 |
| 不動産投資のリスクは？ |
| 不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却によるキャピタル収入の２つのリターンがあります。この２つのリターンが得られなくなることが、不動産投資のリスクとなります。インカム収入が得られなくなるケースでは、①人災・自然災害による建物の消滅。②テナントトラブルや犯罪事件による極端な入居率の低下。③周辺エリアの環境変化や競合物件の出現。④テナントの賃料不払いといった収入面と④設備更新にともなう大規模修繕コストの発生。⑤借入金の金利変動。⑥税制改正による税負担増。 といった支出面が挙げられます。また、キャピタル収入については、不動産マーケットによってキャピタルロスが生じる可能性があることと、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。 |
| リスク分散とは？ |
| 不動産投資のリスクはQ4の答えにあるとおりですが、これらのリスクを極力最小化するために、リスク分散という考え方があります。１つの収益用不動産と２つの収益用不動産をもっているケースで比較しますと、仮におのおの１つの収益用不動産が何かしらの事情で、まったく賃貸事業が行えなくなったとしても、２つ収益用不動産をもっていればもう１つの収益用不動産の収入でカバーすることができます。 また、収益用不動産の種類がすべてオフィス系だとすると、景気との連関性が強く、マイナス経済状況下では、空室率の上昇と賃料の下落に悪戦苦戦することになります。景気との連関性が弱く、賃料に下方硬直性のある住居系の物件を一緒にもっていれば、住居系の収益用不動産で賃貸事業をカバーすることができます。 |
| 利回りとは？ |
| よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、あくまでも参考利回り程度のものです。賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは、表面利回りより低くなります。おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの８０％程度、一棟ビルで表面利回りの７０％程度がネット利回りとなります。 |
| 投資用不動産にかかわる法律について |
| 不動産投資にかかわる法律としては、不動産の売買や賃貸については民法・借地借家法、建築物・設備に関しては建築基準法、マンション一室の投資では、マンションの管理運営の基礎となる区分所有法が関連します。 いずれの法律に関しても、弁護士、宅地建物取引業者、不動産管理業者、建築士、マンション管理士などの専門家に相談することで、賃貸経営者の負担は軽減されます。もっとも当事者として身近に起きる事案としてはテナントとの賃料や敷金に関するトラブルが訴訟につながるケースが考えられますので、いつでも相談できる弁護士の先生との顧問関係がお奨めです。 弊社では投資用不動産に精通した弁護士と提携しておりますのでご活用いただけます。 |
| 実際に不動産投資を行っている方の動機・目的は？ |
| ・低金利下での資産運用として ・公的年金の＋α老後の生活資金として ・当面使途のない不動産を組み換え ・売却益（キャピタルゲイン）を期待して ・資産運用のポートフォリオバランスのために ・本業収益の補助として、安定収益のために ・相続税の節税対策として |
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